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在近三年的成都楼市，如果提到高端住宅，你的第一反应是谁？

业内外几乎有个出奇一致的共识——德商。

7月初，克而瑞四川发布《年上半年成都房企销售排行榜TOP10》，德商稳踞十强，以50.76亿元销售金额，排在第七位。同时，在克而瑞研究中心发布的《年上半年中国房地产企业销售TOP排行榜》中，其全口径销售金额达94.1亿元，登榜全国百强。从全国百强数据来看，大部分房企优异的销售数据多源于高周转模式下的以价换量。反观德商，相对低的操盘面积与高企的销售业绩，使其无论在成都十强还是全国百强中都略显另类。而这也说明，德商半年度销售业绩的主要贡献者天玺系，其售价虽明显高于市场行情，却仍大受购房者认可。回顾天玺系的崛起之路，不免令人称奇。年，我们称其为成都改善元年。虽说成都楼市进入改善产品为主流的阶段，但这毕竟是“被动的推进”。更能反应楼市现状的二手房市场，其套均成交面积始终未超过90㎡。再看市场上的“万人摇”项目，大多有着低单价或小面积的共性。披着改善外衣的刚需，才是成都市场的真实写照。在这样的市场背景下，改善产品大规模入市，无疑承压巨大。据克而瑞年成都房地产市场半年报数据显示，上半年成都中心城区新入市住宅项目中，高层住宅套均面积已达㎡，小高层住宅套均面积达㎡。而成交方面，成都新建商品住宅月均认购率大多保持在5-6成。这时，房企在做产品研发过程中可能面临两大问题：一是刚性需求与改善产品的矛盾性供求结构，二是在改善遍地的市场下如何避免趋同实现差异化竞争？德商的答案是天玺系——跳过普改，直奔豪改。直接拔高一个段位，把客群定位到社会精英名流圈层，实现产品错位竞争的同时为自身赚取高端品牌口碑。

其首个天玺系产品——迎晖天玺一经入市便大获赞誉，套均总价万起的套大平层开盘当天即罄；锦麟天玺首开当月销售额达10.6亿，并顺势成为年1-6月成都高端住宅销售榜冠军（数据来源：成都房联）；锦江天玺以天幕大宅和天玺院子闻名全国，首批次开盘当月便售罄；麓湖熙华天玺开盘首秀，15天劲销10亿，领衔天府新区豪宅销售流速新高度。

德商与天玺系可谓相互成就名利双收——“买高端就是买天玺”的置业座右铭，在业内外迅速传开，德商品牌喜提“新派豪宅专家”。

复盘天玺系的共性，我们发现有三个特征——稀缺的城市核心地段、高端奢华的品质和会所式的高端服务。如果说高端的品质与服务是构筑高端产品的必要条件，那么城市核心地段便是充分条件。就如我们此前所言，地段乃豪宅之根。而天玺系产品总能落位城市核心地段，则是源于德商稳准狠的拿地策略——为塑造高端天玺系产品而抢占城市核心地段的志在必得。△德商置业在成都的布局实际上，德商对天玺系的参悟，很大程度上源于其在成都20年的布局与深耕，在各区域打造适配不同人群的不同产品，深谙成都人的购买逻辑与生活需求后所得——成都愈大，主城价值愈加浓厚。对主城核心生活圈的占有，才是真正崇尚成都高奢生活的终极出路，由此反复推演出天玺系的择址观。△迎晖天玺实景图天玺系一号作品迎晖天玺，便是因“成都东二环、塔子山公园”等优质地段+生态加持，让德商不计代价“抢”来的。同样，锦江天玺所在的“城东公园集群大生态区”也让德商不惜成本与众多房企在线“火拼”。毕竟主城土地始终稀缺，且主城价值历久弥新。锦麟天玺因“西二环+生态公园”的优质地段与资源，德商甚至竞价至地王；而为争夺天府新区以生态著称的高端居住区麓山板块1宗优质宅地，多家房企鏖战近40分钟，最终花落德商，麓湖熙华天玺浮出水面。△麓湖熙华天玺效果图至此，德商成都四大天玺终于落位——位于成都东中轴、未来CBD上的迎晖天玺，位于兼具锦江繁华与优渥生态、东进桥头堡的锦江天玺，位于拥有千年历史文脉、城西贵胄之地的国宾锦麟天玺，位于国际城南多元文化、天府新区公园城市的麓湖熙华天玺......在稀缺的城市核心地段，做极致品质控的城市豪宅，是天玺系的产品观。此前我们曾研究过天玺系产品，其设计理念主要体现在两大方面——外在的大气与内在的奢华。户型的创新，是天玺系高端奢华的核心卖点之一。从其户型设计来看，创新点主要有二：

其一，以LDK一体化无缝对接°转角的超大观景阳台，既保证空间的采光与通透，更让空间显得奢华宽敞；

其二，入户以女王玄关作为衔接，将居住空间集中化，实现绝对意义上的动静分区；同时，女王玄关不仅让入户体验尽显高级感，更在玄关通往客餐厅的途中，以曲径通幽的表达方式，无限放大会客厅扑面而来的奢华观感；

△锦江天玺样板间实拍合成图综合来看，天玺系户型设计十分走心，既考虑了业主的居住舒适性，又考虑了奢华体验感，同时，叠加外在的大面积玻璃幕墙所营造钻石光感外立面，让高端调性更深入人心。除产品本身之外，同样值得一提的，还有天玺系的园林设计。在追求利益最大化的当下，房企以牺牲中庭园林景观为代价做高低配的项目不在少数，而这一设计实际上很难保证后期的居住舒适度。天玺系产品的特别在于，无论其地块大小，无论其品类设计（如纯粹的城市大平层或大平层+别墅的高低配设计），均能保证每一座天玺都标配度假风园林。像锦江天玺这类高低配的产品，大平层部分配置了度假风园林，合院部分还单独配置了新中式园林。△德商锦江天玺实景图德商天玺系产品的设计思路，已经跳出“我想做的”阶段，进入“你想要的”阶段。这类真正以业主居住舒适度和生活体验感出发而设计的产品，是市场上非常值得学习与研究的标杆。整体来看，天玺系在高端市场的表现可圈可点，赢得了业内人士与购房者的双重肯定。目前，迎晖天玺成品已呈现，其入市时累积的豪宅口碑，至交房时依旧稳固，以名副其实的高端姿态睥睨市场。在成都房地产市场，“买高端就是买天玺”几乎深入贯彻至每一个


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